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中国住房总报告①楼市走进稳定区,对经济增长

【编者按】

进入2020年,中国房地产市场会若何演绎?楼市调控政策要做如何的调剂?房地产市场在经济增长中继承发挥如何的感化?最新宣布的《中国住房成长申报(2019-2020)》对上述问题给出了清晰的谜底。

《中国住房成长申报》是中国社科院财经院和中国社科院城市与竞争力钻研中间住房钻研团队推出的年度申报,自2009年以来已经继续宣布11次,钻研成果对市场孕育发生紧张影响,也成为有关部门决策的紧张参考。

本日,我们宣布《中国住房成长申报(2019-2020)》的第一部分,评论争论中国楼市成长的总体规律与特性。

2019年中国住房市场年度稳定有降,季度高低颠簸,空间再度分解,总体迈进调控预设的合理目标。

一、光阴蜕变:稳中有变,四时逆转

2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四时变换,实现了平稳降温历程。详细体现如下:

1.价格:全国住房价格增幅经历降、升、降再企稳的历程

以商品住房贩卖额除以贩卖面积来粗略估算商品住房匀称贩卖价格(简称住房价格或房价),2018年10月房价匀称为8358元/平方米,同比增长11.4%。2019年4月房价上升到9804元/平方米,同比涨幅为14.9%,达到阶段性高值。此后,房价水平总体略有下降,2019年5月至9月,房价分手为9360、9342、9577、9341、9304元/平方米。截至2019年10月,房价为9173元/平方米,同比增长率为9.76%(见图1)。

图1 全国商品住房匀称贩卖价格及增长率更改。数据滥觞:wind资讯。

2.供求:住房贩卖额更改总体平稳,开拓量增速颠簸较大年夜

第一,在需求方面,月度住房贩卖额增长率有升有降,总体更改对照平稳。图2出现全国商品住房贩卖面积及增长率更改环境,2018年10月至2019年10月,增长率分手为-1.32%、-3.71%、2.47%、-3.20%、1.84%、2.74%、-3.92%、-1.77%、3.40%、7.24%、4.63%、4.43%,反应总体变更幅度不是太大年夜,且稳中有升。2019年1-10月,全国商品住房累计贩卖面积11.71亿平米,商品房贩卖面积13.33亿平米,此中10月份商品住房贩卖面积为1.2亿平方米,同比增长4.4%;贩卖额1.1万亿,同比增长14.6%。

图2 中国商品住房贩卖面积及增长率。数据滥觞:wind资讯。

第二,在提供方面,新开工面积、施工面积与落成面积之间的增幅差距由大年夜变小。新开工面积和施工面积反应未来的住房提供,属于潜在提供。2018年10月新开工面积、施工面积当月增长率分手为14.49%、20.25%,此后除过2019年2月份外,施工面积在2018年11月至2019年3月逐月持续增长,2019年3月增速达到67.60%,达到阶段性最高值,并在2019年3月至10月间出现出先下降再升高的“U形”更改趋势。与新开工、施工面积更改态势形成光显比较的是,反应现实有效提供的住房落成面积在大年夜多半月份里维持同比增速为负,2019年5月份的增速为-26.47%,处于阶段性低谷。随后,落成面积增速跌幅慢慢收窄,并于2019年9月开始转为正增长,与新开工面积、施工面积增速之间的差距慢慢缩小。2019年10月份,住房新开工面积、施工面积和落成面积同比增幅分手为27.60%、25.02%和18.82%(见图3)。反应出总体的现房供应在增长,潜在提供又在持续增添。

图3 住房开工、施工和落成面积增长率(%)更改。数据滥觞:wind资讯。

第三,待售住房面积持续下降,但下降由加速转向减速。住房待售面积从2018年10月的2.6亿平方米逐月递减至2019年10月的2.2亿平方米,同比增速由-18.40%更改至-12.90%(见图4),反应出住房待售面积在逐月下降,但下降幅度有所减缓。此中,2019年3月和6月确当月去库存量相对较多,达到530万平方米和672万平方米,但与2017年6月和2018年3月当月去库存量1306万平方米和954万平方米比拟,显着削减。

图4 住房待售面积(万平方米)及增长率(%)更改。数据滥觞:wind资讯。

从现房来看,用商品住房待售面积除以商品住房现房贩卖面积月度均值获得现房存销比指标,谋略结果显示,2019年2月至10月,存销比由17.94(月)持续下降到15.92(月),已处于6~18个月的合理区间(见图5),商品住房去化形势优越。

图5 全国商品住房(现房)存销比更改(2019年2月-2019年10月)。资料滥觞:根据国家统计局相关数据谋略收拾。

从期房来看,用昔时末商品住房施工面积减去昔时及上一年商品住房落成面积作为期房待售面积预计值,再用期房待售面积除以昔时期房贩卖面积作为期房存销比,谋略结果显示,2016年期房存销比为3.1(年),比拟于2015年显着下降,随后于2017年和2018年分手下降至2.8和2.7(年),但到2019年,期房存销比呈现逆势上升,增添到3.0年,注解期房去化压力较之前有所增添。

图6 全国商品住房期房存销比更改(2006-2019)。资料滥觞:根据国家统计局相关数据谋略收拾。

3.住房开拓投资:总体更改对照平稳,对经济增长呈现负供献

第一,全国住房开拓投资额增幅更改平稳。同比增长率从2018年10月的11.9%更改至2019年10月12.7%,时代最大年夜同比涨幅呈现在2019年2月份,为18.05%,最低增幅呈现在2019年6月份,为11.36%。总体来看,2018年10月至2019年10月时代的住房开拓投资增长相对平稳(见图7)。

图7 住房开拓投资完成额及增长率。数据滥觞:wind资讯。第二,住房开拓投资对经济增长呈现负供献。根据住房开拓投资、房地产开拓投资、本钱形成率、支出法海内临盆总值等数据测算,2018年整年和2019年前三季度住房开拓投资对经济增长的供献分手为0.91和-0.70个百分点,2018年整年和2019年前三季度房地产投资(包括住房开拓投资)对经济增长的供献分手为1.09和-1.14个百分点(见图8)。2019年前三季度供献为负的主要缘故原由在于季度本钱形成总额对海内临盆总值增长供献率呈现了大年夜幅下降,由2018年前第三季度的31.8%下降到2019年前第三季度的19.8%。

图8 中国房地产开拓投资、住房开拓投资对经济增长的直接供献。数据滥觞:根据国家统计局相关数据谋略收拾。

二、空间变更:降温显着,分解再现

从全国城市总体看,住房市场降温范围和降温幅度都对照显着。从全国区域、城市层级、城市群的三个空间层面上看,与2018年以及之前比拟,存在显着的回归和反转,即热点区位相对趋热,冷点区位相对趋冷。

1.总体降温显着,房价增长率的空间差异有所扩大年夜

第一,总体下降城市数量和下降速率跨越去年同期。从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看,2018年11月共有22个城市同比增速为负,到2019年10月,全国276个城市中有87个城市的二手房价格同比增速小于零,有189个城市二手房价格同比增速大年夜于0,但涨幅总体有所收窄。从二手房价格同比增速更改来看,2019年10月有40个城市的同比增速高于2018年11月的同比增速。

第二,总体房价水平的空间散播蜕变对照平缓,增长率的空间差异有所扩大年夜。从2019年10月276个城市房价的核密度图来看,房价水平出现显着的右偏态散播,从而注解总体分解对照严重,只有极少数城市处于房价较高水平区间。从276个城市2018年10月到2019年10房价总体散播格局的变更来看,核密度曲线出现出高度的重叠特性,反应出这段光阴内城市房价绝对水平的散播动态整体对照稳定。从同比增长率的变异系数来看,276个城市二手房价格同比增长的变异系数由2018年10月的0.85扩大年夜到2019年的2.09,反应出不合城市房价同比增长率的空间差异在扩大年夜。

2.一、二线城市增速同频回升,三、四线城市增速合营收窄

一线城市房价水平大年夜幅领先其它层级城市。无论是从二手房价格照样新建住房价格来看(见图9和图10),一线城市的匀称房价大年夜幅高于二线、三线和四线城市,从2016年11月到2019年10月均处于40000元/平方米以上,是二线城市、三线城市和四线城市的数倍;并且一线二手房价格匀称水平要显明高于一线城市新建住房匀称价格水平,出现了调控从严背景下一线城市新居、二手房价格“倒挂”征象。从二线、三线和四线城市之间的房价水平来看,总体匀称房价差异虽不像与一线城市那么大年夜,然则也存在必然差异,此中二线城市房价水平在多个月份继续是三线城市的1.8倍以上,是四线城市的2.6倍以上。伟大年夜的房价水平差异,反应了中国住房市场在不合层级城市间的差异和分解凸起。

图9 不合层级城市二手房价格更改。数据滥觞:中国社科院城市与竞争力钻研中间城市与房地产大年夜数据库。

一线二线城市房价增速迟钝上升,三线四线城市房价增速有所回落,二者之间的差距由大年夜变小。从2017年11月至2019年10月不合层级城市二手房房价同比变更率来看(见图10),一线、二线、三线和四线城市二手房价格增长率总体出现下降趋势,而且一线和二线城市房价增长率更改趋势对照靠近,三线和四线城市房价增长率更改对照靠近,但因为房价增速下降幅度的差异,一线二线城市和三线四线城市之间增速的差异经历由大年夜慢慢变小的历程。

图10 不合层级城市二手房价格同比增长率。数据滥觞:中国社科院城市与竞争力钻研中间城市与房地产大年夜数据库。

重新建住房价格同比变更率来看,与二手房价格同比增长率变更趋势相似,2019年1月至2019年10月,一线和二线城市新建住房价格同比增长率总体持续收窄,且收窄幅度相对较大年夜;三线和四线城市新建住房价格同比增速也在收窄,但下降幅度相对较小。一线二线城市和三线四线城市间新建住房价格增幅的差异由大年夜变小。百城室庐价格指数显示,一线、二线、三线城市房价同比增长率差异也出现出由大年夜到小的更改趋势。

3.房价水平区域差异大年夜,房价冷暖在东部和中西部地区间转换

东部地区房价大年夜幅领先。就二手房价格来看,2018年10月东部地区、中部地区、西部地区和东北地区城市房价匀称水平每平方米分手为13739元、7001元、7052元和5457元。2019年10月,分手提升至14425元、7204元、7325元和5717元。在此时代,东部地区房价绝对水平大年夜幅领先,中部地区和西部地区对照靠近,约为东部地区房价的一半,东北地区房价匀称水平在这四大年夜区域中最低。2019年6月至10月,房价最高的东部地区和房价最低的东北地区的房价差异逐月扩大年夜。

南北方房价水平差异凸起。按照城市的维度,从南北向考察住房价格的空间分解格局,发明中国城市住房价格的“南高北低”差距显明。2019年10月,北方地区除北京、天津和青岛3座城市外,另外城市房价普遍低于20000元/平方米,而南方地区与此不合,深圳、上海、厦门、三亚、广州、杭州、南京、姑苏等多个城市房价水平高于20000元/平方米,此中深圳、上海和厦门还跨越了40000元/平方米。中国城市房价水平的“南高北低”分解格局与中国城市经济竞争力“南强北弱”格局亲昵相关。

东部地区房价增速更改相对平稳,中西部和东北地区增速显着下降。2018年10月到2019年10月,东部地区匀称房价增速更改总体对照平稳,由2018年10月的4.09%微幅上涨至2019年10月的4.99%,但东部地区城市间分解较凸起,房价涨幅变异系数显着高于其他三大年夜地带(见表1)。中部、西部和东北地区匀称房价的增速经历由高到低的更悛改程,分手由15.44%下降到2.91%、由22.91%下降到3.87%、由9.56%下降到4.75%。

表1 276个城市匀称房价的区域差异环境

数据滥觞: 中国社科院城市与竞争力钻研中间城市与房地产大年夜数据库。

图11 各区域二手房匀称价格的同比增长率。数据滥觞:中国社科院城市与竞争力钻研中间城市与房地产大年夜数据库。

房价冷暖在东部地区和中西部地区间转换。从二手房价格同比增速更改来看,2019年10月有40个城市的同比增速高于2018年11月的同比增速,这40个城市中有25个城市来自东部地区,占比达到62.5%,而且东部地区有7个城市同比增速的提升跨越了10个百分点,险些占到全国同比增速上升幅度跨越10个百分点城市总数(8个)的整个。出现了东部城市二手房价格增速显着升温,有领涨全国之势。

4.城市群房价增速总体放缓,中间城市增速有所上升

城市群与非城市群城市间房价差异稳定,城市群总体增速放缓。从城市群内城市与非城市群城市对照看,城市群房价水平显明高于非城市群房价水平,城市群与非城市群的房价差异在2016年11月至2017年10月之间慢慢扩大年夜,由2968元/平方米扩大年夜到4125元/平方米。2017年11月到2019年10月城市群与非城市群房价差异基础维持不变,保持在4000元/平方米阁下。在此时代,二者的差异在2019年6月至10月呈现微幅扩大年夜趋势,但总体上维持稳定。从房价同比增速来看,城市群房价同比增速徐徐放缓,且在2018年7月至2019年10月时代总体维持稳定,由5.61%更改至4.81%,时代于2018年12月达到阶段性最高值11.65%,总体上处于相对平稳的更改状态。而非城市群城市匀称房价同比增长率自2018年10月以来慢慢收窄,于2018年9月的19.8%持续下降至2019年10月的2.84%,反应出非城市群住房市场降温显着。

城市群中间城市房价水平显明高于非中间城市。2018年10月,京津塘城市群、珠三角城市群和长三角城市群的房价均处于较高水平,此中间城市房价水中分手为60410元/平方米、54902元/平方米和50960元/平方米,显明高于城市非中间城市。到2019年10月,城市群中间城市房价水平进一步提升,珠三角城市群、京津唐城市群、长三角城市群、海峡西岸城市群等城市房价水平普遍较高,且中间城市房价水平更高,分手为65396元/平方米、64237元/平方米、53635元/平方米和44052元/平方米(见图12)。从城市群中间城市与非中间城市房价的差异来看,2019年10月京津唐城市群、珠三角城市群、琼海城市群、长三角城市群、武汉城市群等5个城市群中间城市房价长短中间城市房价3倍以上,海峡西岸城市群、关中城市群、哈尔滨城市群、太原城市群、南宁城市群、成渝城市群、华夏城市群和山东半岛城市群的中间城市房价长短中间城市房价的2倍以上,另外城市群中间城市房价长短中间房价的1.2倍以上。差距最小的为浙东城市群,中间城市长短中间城市房价的1.23倍。

图12 城市群中间与非中间房价对照。数据滥觞: 中国社科院城市与竞争力钻研中间城市与房地产大年夜数据库。

城市群中间城市房价同比增速回升,非中间城市房价增速有所下降,不合类型城市群体现存在差异。2018年10月,全国25个城市群中有17个城市群的中间城市房价同比增长率显着低于非中间城市匀称增长率,并且大年夜部分城市群的差距跨越10个百分点。有8个城市群的中间城市房价同比增长率高于非中间城市,此中浙东城市群、呼包鄂城市群中间城市房价同比增长率分手快于其非中间城市1.12和0.76个百分点,反应出当时非中间城市住房市场热度要高于中间城市。但颠末近一年光阴的颠簸运行后,这种趋势发生显着逆转。2019年10月,全国25个城市群中有13个城市群的中间城市房价同比增速快于非中间城市,有12个城市群中间城市房价低于其非中间城市房价同比增速的匀称水平,而且这种差距多在10个百分点以内,综合出现出城市群中间城市住房市场在规复性升温,非中间城市住房市场则有所降温。城市群内部城市住房市场冷热的时空轮转,进一步凸显了中国大年夜国住房市场时空运行的繁杂动态。

三、规律特性:楼市从剧烈颠簸增长转向平缓颠簸增长

对照2019年与以前更长一段光阴的相关主要变量的变更轨迹发明,中国楼市成长具有必然规律性并在发生新的变更:

第一,增长周期长度未变增幅颠簸加倍平缓。在城市化加速阶段,楼市在总体上升中,存在增幅升降的短周期。从2003年以来,这一周期不停是2-3年。从主要变量增量看,自2015年4月以来,已经经历了40多个月的最长上升周期。但从主要变量增幅看,自2016年9月到2018年12月经历了一个完备的降升周期,2019年开启了新一轮的增幅下降周期。但总体升降颠簸正变得相对平缓。

第二,季度变鼎新终存在但更改幅度更为平缓。从2000年起,楼市季候变更不停存在,2015年后,季度变更相对平缓。多半环境与季候切合少数环境逆季候而动。2018年中国房地产经历了春暖夏热秋凉冬冷的四时转变。2019年经历了春热夏凉秋冷冬暖的逆袭。

第三,房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。自2000到2018年,房价总体领先经济增长的颠簸,从而与经济增幅在同一时点向背而行。但自2018年之后,房价增幅与宏不雅经济增幅开始相向而行,进入同步下降的通道。

第四,房地产投资增长鄙人降一个台阶后总体稳定。在2013年之前房地产投资较长一段光阴的两位数以致20%阁下的高速增长,且颠簸幅度较大年夜。但在2014年之后则维持7-10%阁下次高速增长,这一增长区间自2016年以来已经维持了四年,且相对平缓。

第五,空间差异从继续性分解转向间歇性分解转变。2017年之前房价在区域、城市等级和城市群内外是持续分解的,然则2017-2018年房价在区域、城市等级和城市群内外呈现了逆向变更,不过2019年房价在区域、城市等级和城市群内外出再度出现分解。

(作者单位:倪鹏飞、徐海东供职于中国社会科学院财经计谋钻研院、中国社会科学院城市与竞争力钻研中间;丁如曦供职于西南财经大年夜学经济学院,中国社会科学院城市与竞争力钻研中间)

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